Trao đổi với PV Lao Động, TS-LS Phan Trung Hoài đã cung cấp một cách nhìn mới, nhằm góp thêm tiếng nói vào việc tìm kiếm các giải pháp pháp lý liên quan đến vụ tranh chấp này:
- Xét cho đến tận cùng sự việc, có thể thấy nguyên nhân bắt đầu từ chính những mâu thuẫn trong chế độ pháp lý về quản lý đất đai của nước ta và cách thức mà các cơ quan có thẩm quyền cấp phép, bổ sung chức năng và giải quyết các yêu cầu trong quá trình hoạt động của PMH.
* Vấn đề mâu thuẫn trong chế độ quản lý đất đai thể hiện trong cơ chế hoạt động của PMH như thế nào, thưa ông?
- Theo những tài liệu mà tôi được tham khảo, cần nhận diện một vấn đề mấu chốt, rất quan trọng về nguồn gốc giá trị quyền sử dụng đất 600ha là nền tảng của toàn bộ khu đô thị PMH này, ban đầu được định giá 18 triệu USD (tương ứng với 30%) là phần góp vốn của phía VN (Cty phát triển công nghiệp Tân Thuận-gọi tắt là Cty Tân Thuận) nhằm đưa vào PMH xây dựng hạ tầng cơ sở các cụm phát triển dọc tuyến đường Nhà Bè- Bình Chánh dài 17,8km theo hợp đồng liên doanh.
Thực chất giá trị quyền sử dụng đất nói trên là do Chính phủ có quyết định cho Cty Tân Thuận thuê với thời hạn 50 năm để liên doanh với phía nước ngoài và để đưa vào góp vốn trong PMH, Cty Tân Thuận đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính bằng cách thanh toán cho Nhà nước 100% tiền thuê đất 50 năm.
Đến lượt mình, quyền sử dụng đất 600ha nói trên trở thành phần vốn góp trong PMH và trong quá trình hoạt động, phía VN được hưởng 30% trên tổng lợi nhuận có được từ hoạt động kinh doanh của PMH.
Vấn đề đặt ra là mặc dù trong hợp đồng liên doanh ký ngày 23.3.1993, các bên có thoả thuận PMH có thể xây dựng các cụm dân cư, thương mại, dịch vụ, khách sạn và công nghiệp để cho thuê hoặc nhượng bán, nhưng thực chất trong giấy phép đầu tư số 602/GP - ngày 19.5.1993, Uỷ ban nhà nước về Hợp tác và Đầu tư lại chưa cho phép thực hiện nội dung thoả thuận nói trên của PMH.
Chỉ đến khi thực hiện chỉ thị của Thủ tướng Chính phủ, UBND TPHCM ban hành Quyết định số 112 - ngày 18.10.2002 quy định cơ chế và phương thức kinh doanh của PMH, trong đó cho phép PMH được phép kinh doanh đất có hạ tầng và đầu tư bằng cách cho phép chuyển nhượng QSDĐ và cho thuê đất có hạ tầng; được quyền quyết định giá và thu tiền chuyển nhượng QSDĐ có cơ sở hạ tầng và tiền cho thuê đất có cơ sở hạ tầng theo từng thời điểm.
Theo cơ chế này, khi thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người mua nhà, về mặt pháp lý, PMH sẽ phải làm thủ tục trả và UBNDTPHCM thực hiện thủ tục thu hồi đất tương ứng của Cty Tân Thuận và ra quyết định giao đất cho người mua nhà của PMH. Trên cơ sở đó, cơ quan thuế tính tiền sử dụng đất mà người giao đất phải nộp tính theo mức 100% mức giá đất căn cứ theo địa điểm tại bảng giá đất hằng năm do UBND TPHCM ban hành. Đến đây, chế độ quản lý đất đai được chuyển hoá từ Nhà nước cho Cty Tân Thuận thuê đất, sang thu hồi và giao đất cho người mua sử dụng.
Mắc mớ về mặt pháp lý chính là việc chuyển đổi chế độ quản lý đất đai nói trên. Nếu là đất cho thuê thì PMH không thể được xác định có đủ tư cách là “chủ sở hữu ngôi nhà và có QSDĐ hợp pháp”, “quyền khai thác hạ tầng của khu đất” như các hợp đồng giao kết với các hộ cư dân...
Còn nếu là đất được giao (sau khi thu hồi) thì PMH phải đối diện với trách nhiệm pháp lý được quy định tại khoản 5, Điều 709 Bộ luật Dân sự năm 1995 (Điều 699 Bộ luật Dân sự năm 2005 tương ứng) là phải “nộp thuế chuyển nhượng QSDĐ, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.
* Vậy thưa ông, trong trường hợp này, nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất thuộc về ai ?
- Nhà nước cần xem lại việc yêu cầu nộp tiền sử dụng đất đối với cả PMH và các hộ dân, theo tôi là không nên, bởi các lẽ sau:
Thứ nhất, PMH là một Cty liên doanh có sự tham gia góp vốn bằng giá trị QSDĐ của Cty Tân Thuận thuộc UBND TPHCM. Khi tham gia góp vốn, Cty Tân Thuận ngoài việc đã nộp 100% tiền thuê đất 50 năm một lần ngay từ đầu, còn được hưởng 30% lợi nhuận có được từ hoạt động kinh doanh của PMH suốt những năm qua. Nhà nước vẫn thu từ PMH các khoản thuế - trong đó đặc biệt là khoản thu rất lớn từ thuế thu nhập DN, thuế lợi tức, thuế chuyển lợi nhuận ra nước ngoài. Đặc biệt, theo chính điều (1.1.1) của Quyết định 112 của UBND TPHCM, thì sau khi đất đã chuyển nhượng hoặc cho thuê thì tỉ lệ góp vốn của bên VN vẫn giữ nguyên!
Thứ hai, do PMH là một DN có vốn đầu tư nước ngoài, nên căn cứ khoản 1 và 2, Điều 32 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25.5.2007, nếu nhà đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất dưới hình thức nộp tiền thuê một lần, nếu bán nhà thuộc dự án xây dựng, kinh doanh nhà ở thì người mua nhà ở gắn liền với QSDĐ ở được sử dụng đất ổn định lâu dài và không phải nộp tiền chênh lệch giữa đất thuê và đất sử dụng ổn định lâu dài.
Nói cách khác, nhà đầu tư nước ngoài trong trường hợp này xem như cũng được trả tiền sử dụng đất ngay từ đầu dự án (bằng với tiền thuê đất trọn kỳ) và đến lượt mình, người mua nhà các dự án này không phải đóng tiền sử dụng đất.
Thứ ba, để có thể làm thủ tục UBND TPHCM ra quyết định giao đất và hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và QSDĐ, các khách hàng đã phải thanh toán cho PMH tiền mua nhà hoặc tiền đầu tư cơ sở hạ tầng. Theo PMH, khoản tiền này được coi như là một khoản khách hàng đền bù cho PMH, bao gồm QSDĐ của PMH, giá trị đầu tư, tài sản trên đất...
Điều này phù hợp với cơ chế do chính UBND TPHCM tạo ra cho PMH - thể hiện ở điều (6.2) Quyết định 112: “Cty liên doanh có trách nhiệm nộp vào ngân sách tiền sử dụng đất do bán, do chuyển nhượng đất có hạ tầng...” và quy định của Bộ luật Dân sự nêu trên.
(Theo báo lao động số 236)