Báo Lao Động trong 2 số liên tiếp 201 - 202 (ra ngày 8 và 9.9.2009) đã có bài phản ánh về việc kể từ ngày 26.9 tới, nhà đầu tư góp vốn mua nhà đất, căn hộ khi chuyển nhượng lại phần vốn góp phải chịu thuế suất 25% trên lợi nhuận.
Mua bán bất động sản hay đầu tư tài chính?
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM - cho biết: "Sau khi có thông tin về việc chuyển nhượng phần vốn góp phải chịu thuế 25%, tôi có nghe một số DN kinh doanh BĐS phản ánh bức xúc. Bước đầu, hiệp hội đang tập hợp các ý kiến góp ý và chúng tôi sẽ tìm hiểu thêm về vấn đề này. Riêng cá nhân tôi thấy có một số điểm cần phải lên tiếng góp ý.
Trong Luật Kinh doanh BĐS có đề cập đến loại hình mua bán nhà đất hình thành trong tương lai. Luật Dân sự cũng đề cập đến việc mua bán tài sản hình thành trong tương lai. Có thể hiểu việc mua bán BĐS hình thành trong tương lai như sau: Tại thời điểm mua bán, tài sản chưa hình thành hoặc mới chỉ hình thành một phần; chủ đầu tư cũng mới chỉ có một phần nào đó tài sản họ bán. Hiện nay, phổ biến nhất đó là việc góp vốn khi dự án mới chỉ hoàn thiện hạ tầng cơ sở đối với đất. Đối với, căn hộ chung cư thì dự án mới chỉ hoàn thành phần móng. Như vậy, tại thời điểm góp vốn, BĐS được đưa ra mua bán mới chỉ có một phần".
Ông Lê Hoàng Châu cho biết thêm: "Loại hình mua bán BĐS hình thành trong tương lai đối với các quốc gia khác là rất phổ biến, nhưng đối với Việt Nam là vấn đề vô cùng mới mẻ. Trong khi đó, hệ thống luật pháp của chúng ta chưa đồng bộ. Chính vì vậy, có thể dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau. Có thể cho rằng, việc góp vốn với chủ đầu tư để thực hiện dự án rồi sau đó mua nền đất, căn hộ là hoạt động đầu tư tài chính cùng với chủ đầu tư, trên tinh thần lời ăn lỗ chịu. Đồng thời, cũng có thể hiểu đó là việc mua bán BĐS hình thành trong tương lai".
Theo quy định hiện hành, lợi nhuận thu được từ hoạt động đầu tư tài chính sẽ chịu thuế suất 5%, nhưng phải đến năm sau mới thực thi. Rõ ràng, so với thuế suất thuế thu nhập cá nhân đánh vào lợi nhuận có được từ hoạt động chuyển nhượng vốn góp mua bán BĐS với thuế suất từ hoạt động đầu tư tài chính chỉ bằng 1/5. Điều tất nhiên là sự chênh nhau quá lớn về thuế suất giữa 2 loại hình đầu tư sẽ dẫn đến việc người ta thích loại thuế suất nhẹ hơn".
Ông Lê Hoàng Châu kiến nghị: "Việc bây giờ cần phải làm là phải minh định trong hệ thống luật pháp đâu là hoạt động đầu tư tài chính và đâu là góp vốn mua bán BĐS hình thành trong tương lai. Sau khi minh định xong hãy tính việc đánh thuế. Nếu không, sẽ có một sự hiểu lầm là thông tư 161 của Bộ Tài chính còn vượt cả luật pháp, xé rào".
Gánh nặng cho DN
Dưới góc nhìn của một DN, ông Trần Văn Thành - Tổng Giám đốc Cty Nhà VN - cho rằng: "Tôi nghi ngờ sự thành công của việc đánh thuế 25% trên lợi nhuận thu được từ hoạt động chuyển nhượng quyền góp vốn mua bán BĐS".
Cũng theo ông Trần Văn Thành, việc góp vốn vào các dự án phát triển nhà ở là hoạt động đầu tư tài chính. Còn việc mua nhà đất chỉ là điều kiện kèm theo. Góp vốn mua bán nhà đất hình thành trong tương lai là một gói đầu tư tài chính, có thể kèm theo và không kèm theo quyền mua nhà hoặc căn hộ. Trong điều khoản của các hợp đồng cũng có những điều thể hiện rõ người góp vốn có thể đơn phương rút vốn; chủ đầu tư có thể bán và có thể không bán nền đất và căn hộ... Trên thực tế có những dự án phát triển đô thị gặp thất bại, buộc phải thanh lý các hợp đồng góp vốn. Trong trường hợp chuyển nhượng quyền góp vốn, người nhận quyền góp vốn thực chất là thay người góp vốn ban đầu thực hiện nghĩa vụ với chủ đầu tư.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM - cũng có quan điểm tương tự: "Bản thân tôi cho rằng, việc góp vốn mua bán BĐS hình thành trong tương lai gần với hoạt động đầu tư tài chính hơn. Bởi trên thực tế, không phải ai góp vốn cũng sẽ mua nhà, đất. Một số khác, do nhiều nguyên nhân buộc phải thanh lý hợp đồng với chủ đầu tư, một số khác sang nhượng lại quyền góp vốn cho người khác thực hiện nghĩa vụ với chủ đầu tư.
Ông Nguyễn Xuân Châu - Phó Tổng giám đốc Cty cổ phần kinh doanh địa ốc Him Lam - cho rằng: "Theo văn bản 6969 của Cục Thuế TPHCM gửi cho các DN, hướng dẫn thực hiện tính thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng phần vốn góp và quyền mua nền đất, căn hộ... ngành thuế bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS chỉ làm thủ tục chuyển nhượng hợp đồng góp vốn về quyền mua nền, căn hộ từ người mua cũ sang người mua mới sau khi người mua cũ đã hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế TNCN.
Mặt khác, cơ quan thuế buộc chủ đầu tư phải có trách nhiệm lưu giữ bản sao (có sao y của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền) các hồ sơ, chứng từ chứng minh cá nhân chuyển nhượng đã hoàn thành nghĩa vụ thuế (tờ khai, chứng từ biên lai nộp thuế) để xuất trình khi có yêu cầu. Theo tôi làm như vậy là ngành thuế bắt DN phải làm phần việc của ngành thuế. Như vậy là quá vô lý!".
(Theo báo lao động số 203)