Mặc dù cho đến thời điểm hiện nay, các hướng dẫn xung quanh việc đánh thuế các hợp đồng chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng hợp đồng góp vốn.. là khá rõ ràng, nhưng nhiều chuyên gia vẫn cho rằng, trong cách hành thu thuế và thuế suất có vấn đề, cần phải xem xét lại.
Mặc dù cho đến thời điểm hiện nay, các hướng dẫn xung quanh việc đánh thuế các hợp đồng chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng hợp đồng góp vốn.. là khá rõ ràng, nhưng nhiều chuyên gia vẫn cho rằng, trong cách hành thu thuế và thuế suất có vấn đề, cần phải xem xét lại.
Ngày 3.11 tại TPHCM, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã tổ chức hội thảo "Bất động sản và thuế - điểm nóng của thị trường".
Kêu trời với khâu hành thu
Ông Phùng Văn Năng - TGĐ CTCP Dịch vụ BĐS Nam Việt, mở đầu hội thảo bằng một câu chuyện nóng hổi do chính nhân viên của ông Năng báo về từ Chi cục Thuế huyện Bình Chánh ngay trước giờ hội thảo diễn ra: "Nhân viên của tôi đi làm thủ tục, Chi cục Thuế huyện Bình Chánh yêu cầu đến 5 loại giấy tờ, bản gốc hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư với khách hàng (bên A), hóa đơn, giấy xác nhận qua sàn giao dịch BĐS, giấy đồng ý cho chuyển nhượng của chủ đầu tư từ bên A sang cho người mua (bên B)... Trong khi đó, theo thông tư 13 thì đối với các trường hợp mua bán tài sản hình thành trong tương lai, giấy tờ cao nhất chỉ là giấy xác nhận của sàn giao dịch BĐS".
Ông Năng cho biết thêm: "Trước đây còn có tình trạng một số chi cục thuế còn không nhận hồ sơ, lý do họ đưa ra là chờ hướng dẫn".
Phản ánh về tác động của thuế thu nhập cá nhân lên thị trường BĐS, ông Năng cho biết: "Khi có thông tin về thuế, thị trường lâm vào tình trạng đóng băng". Ông Năng bày rỏ quan điểm: "BĐS là một lĩnh vực kinh tế nhạy cảm trong nền kinh tế. Lĩnh vực này đóng góp tỉ trọng khá lớn trong thu nhập quốc dân, với các nước phát triển ngành BĐS chiếm tới 30% tổng thu nhập quốc dân, trong khi nước ta chỉ khoảng 10%. Nếu Nhà nước có nhiều chính sách phù hợp, lĩnh vực BĐS sẽ nước ta sẽ phát triển, sẽ có thêm nhiều khu đô thị mới như Phú Mỹ Hưng (TPHCM), Trung Hòa - Nhân Chính (Hà Nội). Tuy nhiên, trong biện pháp thực hiện các chính sách về thuế của Nhà nước đối với hoạt động kinh doanh BĐS đã có nhưng khiếm khuyết, gây ảnh hưởng lớn đến việc phát triển thị trường BĐS Việt Nam; đi ngược lại mong muốn của chủ trương, chính sách của Nhà nước về phát triển thị trường BĐS".
Cho chọn thuế suất là chấp nhận tình trạng lách thuế
Trong tham luận, luật sư Trương Thị Hòa cho rằng, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS có sử dụng nhiều loại tên cho các hợp đồng giao dịch với khách hàng thì cơ bản cũng chỉ có 2 loại hợp đồng, gồm hợp đồng mua bán nhà, mua bán căn hộ và hợp đồng góp vốn để được hưởng quyền mua nền nhà, mua nhà, mua căn hộ. Đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân đã được thống nhất gồm 2 loại cá nhân như sau: Cá nhân có ký kết hợp đồng góp vốn với doanh nghiệp kinh doanh BĐS để được hưởng quyền mua nền nhà, mua nhà, mua căn hộ thực hiện việc chuyển nhượng lại hợp đồng góp vốn; Cá nhân có ký kết hợp đồng mua nhà, mua căn hộ với doanh nghiệp kinh doanh BĐS thực hiện chuyển nhượng lại hợp đồng. Cũng theo bà Trương Thị Hòa: "Bộ Tài chính và Tổng cục Thuế cần có hướng dẫn cụ thể đối với các trường hợp đã chuyển nhượng lại nhiều lần".
Cũng theo luật sư Trương Thị Hòa, theo quy định, thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng hoặc 25% trên thu nhập chịu thuế, trong quá trình triển khai thực hiện gặp nhiều khó khăn về cơ sở áp dụng thuế suất, do đó có nhiều ý kiến cho rằng ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường BĐS đang khó khăn lại càng thêm khó khăn.
"Trong tình hiện hiện nay, chúng tôi mạnh dạn đề nghị giải pháp minh bạch, công khai, một thuế suất đối với trường hợp này, đó là thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng" - luật sư Trương Thị Hòa đề xuất. Luật sư Trương Thị Hòa lý giải, nếu cơ quan thuế có quyền chọn lựa 2% hoặc 25% trong khi quy định cơ sở về giấy tờ không rõ ràng thì pháp lý thuế về hành thu thuế không rõ ràng, đầy đủ. Nếu cho đối tượng nộp thuế có quyền chọn lựa 2% hoặc 25% thì mặc nhiên chấp nhận cho "lánh thuế".
Dưới góc độ của một doanh nghiệp hoạt động thực tế trên thị trường BĐS, ông Phùng Văn Năng đưa ra một số ví dụ rất sinh động về những điểm chưa thuyết phục về thuế suất. Trường hợp thứ nhất, ông A mua BĐS giá 1 tỉ đồng và chuyển nhượng cho ông B giá 1,2 tỉ đồng; về lý ông A có đủ điều kiện áp dụng mức thuế 25%, mức thuế phải đóng là 50 triệu đồng; trong trường hợp phải đóng thuế với thuế suất 2% thì số tiền phải đóng chỉ có 24 triệu đồng, mức chênh lệch là 26 triệu đồng.
Trường hợp thứ hai, ông C mua BĐS giá 1 tỉ đồng (giá gốc) và đã qua nhiều lần chuyển nhượng nhưng không chứng minh được, do chủ đầu tư hủy hợp đồng cũ và làm hợp đồng mới cho người mua với giá gốc của chủ đầu tư. Khi chuyển nhượng lại giá 5 tỉ đồng. Nếu áp dụng thuế suất 25% thu nhập chịu thuế, số tiền phải đóng là 1 tỉ đồng; áp dụng thuế suất 2% thì số tiền phải đóng là 100 triệu đồng. Nhiều chuyên gia cho rằng, cần phải thống nhất một mức thuế suất, nếu không thì đây sẽ là một kẽ hở lớn dễ dẫn đến tiêu cực của cán bộ ngành thuế cũng như khả năng lách thuế của người chịu thuế.
(Theo báo lao động số 250)
btp